Le Bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant d’offrir des logements à loyers modérés aux ménages modestes. Mais quelles sont les garanties offertes aux locataires en termes de droit à la réduction du loyer en cas de dégradation du logement ? Cet article vous éclairera sur les spécificités de ce type de bail et les protections dont bénéficient ses occupants.
Comprendre le fonctionnement du Bail réel solidaire
Le Bail réel solidaire est un outil mis en place par la loi ALUR en 2014, qui a pour objectif de favoriser l’accès au logement des ménages aux revenus modestes. Il s’agit d’un contrat entre une structure d’utilité publique (Organisme de foncier solidaire ou OFS) et un locataire, qui permet à ce dernier d’occuper un logement tout en bénéficiant d’un loyer modéré. Le principe est simple : l’OFS est propriétaire du foncier, tandis que le locataire est propriétaire du bâti. Ce dispositif permet ainsi de dissocier la propriété du sol et celle du bâtiment, rendant ainsi possible la maîtrise des prix des logements.
Les garanties offertes aux locataires
Dans le cadre d’un Bail réel solidaire, le locataire bénéficie de plusieurs garanties, notamment en ce qui concerne la réduction du loyer en cas de dégradation du logement. En effet, le BRS prévoit que le locataire peut demander une diminution du loyer si les conditions de jouissance du logement se sont dégradées en raison de travaux non réalisés par le bailleur ou d’un manque d’entretien.
Tout d’abord, il est important de préciser que le contrat de BRS doit respecter les dispositions légales relatives aux bails d’habitation, telles que la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, le bailleur (en l’occurrence, l’OFS) est tenu de respecter certaines obligations, notamment en matière d’entretien et de réparation du logement. Le locataire bénéficie donc des mêmes droits et garanties que dans le cadre d’un bail classique.
De plus, la loi prévoit des garanties spécifiques pour les locataires dans le cadre d’un BRS. En effet, l’article L. 255-3-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « lorsque les conditions de jouissance des lieux loués se sont dégradées en raison soit de travaux non réalisés par le bailleur ou l’OFS, soit d’un manque d’entretien des parties communes ou privatives, le preneur peut saisir le juge compétent afin qu’il ordonne au bailleur ou à l’OFS d’exécuter les travaux nécessaires dans un délai qu’il fixe et qu’il statue sur une demande de réduction du loyer proportionnelle à la dégradation constatée. »
La procédure pour obtenir une réduction du loyer
En cas de dégradation du logement, le locataire d’un Bail réel solidaire doit suivre une procédure précise pour obtenir une réduction de son loyer. Voici les étapes à suivre :
- Informer le bailleur ou l’OFS par lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant les problèmes rencontrés et en demandant la réalisation des travaux nécessaires.
- Si le bailleur ou l’OFS ne donne pas suite à cette demande, saisir le juge compétent (le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire) afin qu’il ordonne l’exécution des travaux et statue sur la demande de réduction du loyer.
- Le juge pourra alors fixer un délai pour la réalisation des travaux et décider d’une éventuelle réduction du loyer proportionnelle à la dégradation constatée.
Il est important de noter que cette procédure doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la constatation des désordres, sous peine d’être irrecevable.
Conclusion
Le Bail réel solidaire offre aux locataires des garanties similaires à celles d’un bail classique en matière de droit à la réduction du loyer en cas de dégradation du logement. Les locataires peuvent ainsi demander au juge compétent d’ordonner au bailleur ou à l’OFS d’exécuter les travaux nécessaires et de réduire le loyer proportionnellement à la dégradation constatée. Cette procédure permet de protéger les locataires et de garantir leur droit à un logement décent et bien entretenu, tout en bénéficiant des avantages du dispositif BRS.