En matière de gestion locative immobilière, le loyer constitue un point. Le sujet est tout aussi important pour les locataires que pour le propriétaire. L’État, en tant qu’acteur veillant aux respects de l’intérêt de la société, fixe des lois qui régissent les paramètres relatifs à la location. Le loyer est évidemment concerné par celles-ci.
La loi ALUR en gestion locative immobilière : pour fixer le montant du loyer
Avant cette loi, les propriétaires et les mandataires de gestion locative étaient libres de fixer eux même le montant de leurs loyers. Cependant, une loi de 1989 posait déjà les prémices de la loi ALUR. Elle visait à limiter la hausse du loyer dans certaines zones où elle était disproportionnée par rapport aux autres régions. La loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) apparait en 2014. Elle s’inscrit dans la continuité des divers décrets qui ont été déjà promulgués.
Dans la pratique, la loi ALUR fixe le loyer lors de la première mise en location. Il sera fonction du loyer de référence présent dans la zone où se situe le logement en question. Le loyer majoré de la région ne peut pas être dépassé. Le montant excédant est alors qualifié de complément de loyer. Il doit être inscrit dans l’annonce pour la location et dans le contrat de bail. La loi fixe aussi le règlement relatif aux cautions de dépôt et le délai de retour de ce dernier.
La loi Élan : un ajustement de la loi ALUR
La loi Élan vient combler les vides présents dans la loi ALUR. Pour être plus précise, elle apporte deux modalités en plus qui sont censées être plus explicites quant aux conditions de fixation du loyer par les propriétaires du bien immobilier. Elle vient clarifier ce qu’on appelle loyer de référence. Est dit loyer de référence le loyer rapporté par les observateurs immobiliers d’une localité donnée.
Une fois que le loyer moyen est fixé, on met en place les deux seuils qui sont à respecter, à savoir : le loyer majoré et le loyer minoré. Pour avoir la valeur de la majoration, on ajoute 30 % à celui qui sert de référence. Et pour obtenir la minoration, on déduit 20 % de la référence. Il est aussi important de souligner que cette loi s’applique à toute location meublée ou à nue. En revanche, elle ne touche pas les :
- Logement HLM,
- Logement conventionné APL,
- Les contrats de location saisonnière.
La loi 3DS : dans les pas de la Loi Élan
Dans ses débuts, la loi Élan visait à mettre en place un dispositif expérimental. Elle est aujourd’hui reconduite sur une durée de 8 ans avec la loi 3DS. Elle a pour objectif de mettre une différenciation, une décentralisation, une déconcentration et une simplification. En ce qui concerne son application, elle consiste à donner un pouvoir de sanction au niveau de la mairie. La préfecture ne sera plus la seule entité ayant autorité pour sanctionner les écarts commis quant au respect de la loi sur la fixation du loyer. Elle vient aussi renforcer le cadre régissant les annonces immobilières. Les ajustements concernent en majeure partie la question du loyer. Elle stipule que l’annonce doit contenir le montant du loyer mensuel et si nécessaire le montant de compléments de loyers. Elle doit faire mention des charges récupérables et des charges comprises. Pour aider les locataires à comprendre les calculs qui se cachent derrière la fixation du loyer, celui de référence doit être présent dans l’annonce. On doit trouver les termes suivants : « loyer de référence majoré ».
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